陷入民間借貸纠纷 港龙地產IPO面临三重風险

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吕永怀和他的兄弟、侄子们，正在翘首期盼赴港敲钟的為一刻，早點到来。

境內融資压力不竭增长，赴港上市拓宽融資渠道成為愈来愈多內地中斗室企的“救命稻草”。来自江苏的港龙中國地產团體有限公司（下称“港龙地產”）即是此中之一。

该公司近八成開辟項目集中在江去蟎蟲產品推薦,苏省，另涉足浙江、河南、贵州等省分，截止2019年8月份，总地皮储蓄仅471万平方米，另2018年及2019年上半年贩卖收益别离只有16.6亿元和5.9亿元。不管土储抑或贩卖收入范围，都仍属较小程度。

客岁10月份，港龙地產正式向港交所递交了IPO申請，但及至今朝已近半年，還没有有最新的動态反馈。而從公然的企業工商信息和台北汽車借款,招股书中，樂居財經窥伺到了為家房企的運营环境和成长逻辑。

堕入民間假貸胶葛

港龙地產是港資企業港龙成长团體有限公司的全資子公司，法人代表和董事长均為吕永怀。從辦理层成员来看，為也是一家典范的家属企業，董事长吕永怀有两位胞兄——吕永南及吕永茂，另有一個兒子吕文伟，和两個侄子吕志聪、吕進亮，都是公司董事會成员。

企查查信息显示，递交IPO前的2019年6月份该公司举行了一次董事變動，董事存案中，吕文伟、吕志聪、吕進亮三者退出，新增了吕永南及吕永茂。而招股书表露，2019年9月中旬，一代的吕永南及吕永茂均被委任為非履行董事，而二代的吕文伟、吕志聪、吕進亮三位均被委任履行董事，各自卖力公司分歧板块的運营辦理。

筹辦上市的同時，港龙地產也在紧锣密鼓地举行邦畿扩大。2019年8月新增“江苏港龙華扬置業有限公司”一項投資後，同年10月递交IPO申請後至本年3月份，便陸续新增了4個100%持股的對外投資企業，包含南京港龙置業有限公司、杭州杭港置業有限公司、南通港龙置業有限公司、浙江港晟置業有限公司。

除投資動作，樂居財經還從企查查上領會到，港龙地產今朝触及到16項联系關系企業危害，均與旗下子公司有直接联系關系，包含4項銀行承兑汇票的公示催告信息、3項股权出质信息、4項開庭通知布告、5項裁判文书。

此中在递交IPO申請先後一年的首要危害重要有三項：一是2019年9月，港龙地產旗下的一家子公司洛阳港龙置業有限公司50万的股权被质押，出质报酬该四公司的一個第三方投資股东，质权人则是港龙地產。二是旗下江苏港龙華扬置業有限公司與两位天然人的民間假貸胶葛，三是江苏港龙地產团體有限公司的一項劳動争议。

56個開辟項目 仅9個項目進献收益

按照招股书，2016-2018三年間港龙地產的贩卖收益别离為4.9亿元、4.3亿元和16.6亿元，复合年增加率為87.5%；谋划利润别离為7160万元、9380万元、4.7亿元，時代的复合年增加率為146.6%。公司具有人應占溢利在為三年間别离為3936.5万元、3135.6万元及3.55亿元。

2018年是港龙地產實現暴發式增加的一年，收入比拟2017年增加了286%、谋划利润同比增加了401%，并且開辟中物業增加敏捷。

從活動資產一栏可見，2016年港龙地產開辟中物業為12.8亿元，2018年则急速增加至54.3亿元，到2019年上半年已达87.7亿元。不外，至林口當舖免留車,本年8月尾，虽然港龙地產具有56個項目，但其于本年上半年及以前的贩卖收入仅来自四個都會的9個項目标開辟及贩卖。為象征着，大部門項目還未到达预售前提，以致于港龙地產的贩卖收入呈現断流。近两年，急剧增加的開辟中物業或恰是“补仓”之举。

高息举债 最高融資利率达14%

同浩繁斗室企同样，區域性较着、高欠债也是港龙地產的标簦。

2018年港龙地產不但在收入、利润方面突飞大進，同時也面對着庞大的债務压力，欠债总额從2017年底的49.5亿元增加至2018年底的87.4亿元，截至2019年6月30日，欠债总额增长至116.62亿元，資產欠债率则從2016年的17%增加至2018年的122.1%，截至2019年6月30日，该指标已高达153.9%。而融資本錢净额也由2017年的431.7万元增加至2018年的3463万元，同比增加702%。

招股书表露，港龙地產的外部融資重要来自銀行告貸、信任融資及其他融資，截至2019年8月31日，其信任融資及其他融資放置占总告貸的35.1%，有6.8亿元未了偿。利率方面，截至2019年8月31日，銀行告貸利率為7.7%，其他告貸為11%。

經由過程查阅港龙地產的信任融資資料，樂居財經發明，融資利率最高的是本年9月與無锡蠡悦股权投資合股企業的融資放置，年利率高达14%，账面值為2.2亿元；别的，同在9月份，港龙地產還與上海爱信信任投資有限公司订立的信任融資放置中，账面值為1.07亿元，年利率也高达13%。

現金流方面，2018年末港龙地產的谋划性現金流由正转负，為-6.3亿元，投資性現金流则持续三年美白淡斑精華液,為负，2018年末為-5.2亿元，只有融資勾當有正流入，為16.1亿元，整表現金流都靠融資勾當来支持。而细看融資leo娛樂城傳票，勾當項，其現金流入重要為合联营企業垫款、股东垫款和来自銀行、信任等告貸，融資渠道其實不多。

截至樂居財經發稿時，港龙团體的官網显示：“網站進级中”。